Ипотека поможет кредиторам

Ипотека поможет кредиторам

Настоящая статья создана в августе 1998г. и является

комментарием к Федеральному закону РФ от 16.07.98

№ 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

I. Система выполнения обязательств кредитора

1. Общие положения

Статьи 1 - 7 Федерального закона РФ от 16.07.98 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке), регулируют общие вопросы залога недвижимости совместно с Гражданским кодексом РФ (далее - ГК) и Закона РФ от 29 мая 1995 года № 2872-I «О залоге» (далее Закон о залоге) в части, не противоречащей ГК. Пункт.1 ст. 334 ГК устанавливает, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель)имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).

Гражданский кодекс (п. 1 ст. 130 ГК) относит к недвижимости объекты гражданских прав, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда и иное имущество. Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики»» относит к недвижимым объектам жилые дома (с жилыми и нежилыми помещениями) и приусадебные хозяйственные постройки с земельными участками, на которых они расположены, вместе с находящимися на земельных участках зелеными насаждениями с многоленим циклом развития, квартиры и иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, а также сооружения и элементы инфраструктуры жилых домов. Предметом залога в соответствии с Положением о жилищных кредитах, утвержденным Указом Президента РФ от 10 июня 1994 года № 1180, могут быть и не завершенные строительством жилые дома и квартиры (п. 14), а также жилые дома и квартиры, подлежащие капитальному ремонту и реконструкции (п. 4), в частности, при обеспечении залогом строительных банковских кредитов. По смыслу п. 6 ст. 340 ГК, а также п. 4 названного Положения при предоставлении банковского кредита на приобретение жилья предметом залога могут быть жилые дома и квартиры, которые могут стать собственностью залогодателя в будущем.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК собственник вправе по своему усмотрению отдавать в залог принадлежащее ему недвижимое имущество в обеспечение обязательств, вытекающих из гражданско-правовых отношений (п. 1 ст. 4 Закона РФ от 29 мая 1995 года № 2872-I «О залоге»).

Согласно ст. 218 ГК право собственности на имущество, созданное лицом для себя с соблюдением законов и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента регистрации строения в соответствующих государственных органах (ст. 219 ГК), обычно бюро технической инвентаризации. До регистрации недвижимое имущество рассматривается с точки зрения закона не как недвижимость, а как совокупность строительных материалов. Особо выделяется случай перехода права собственности на квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов от кооператива к его членам (п. 4 статьи 218 ГК), так при полной уплате паевого взноса члены кооператива и другие лица, имеющие право на паенакопления, становятся собственниками занимаемой ими квартиры.

Если недвижимое имущество принадлежит на праве собственности нескольким лицам (общая собственность), необходимо выяснить, является ли их общая собственность долевой или совместной. Распоряжение недвижимым имуществом, принадлежащим гражданам на праве общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех собственников (ст. 246 ГК). Таким образом, если кто-либо из собственников возражает против сделки, она не может быть осуществлена целиком. При согласии всех собственников договор подписывается всеми собственниками. Если доли не определялись ранее, то до заключения договора между участниками долевой собственности должен быть заключен договор определения долей. Если закладывается только доля одного из них, то согласие остальных собственников не нужно, поскольку для данного участника объектом распоряжения является его доля в праве собственности, а не само имущество. В случае обращения взыскания на эту долю при ее продаже сохраняет силу преимущественное право покупки данной доли другими собственниками, согласно ст. 255 ГК. Об этом может идти речь, когда должник (собственник доли) сам добровольно реализует имущество до объявления публичных торгов. В случае же реализации имущества с публичных торгов преимущественное право покупки не действует (ст. 250 ГК).

Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, также осуществляется по соглашению между собственниками. Но если при долевой собственности каждый участник самостоятельно распоряжается своей долей, то при совместной собственности сделки в отношении общего имущества совершаются одним из собственников. Другие собственники дают лишь согласие на совершение сделки, оформляя такое согласие в нотариальной конторе в письменной форме.

Ст. 336 ГК установлены определенные изъятия, согласно которым не допускается ипотека следующих объектов: участков недр, особо охраняемых природных территорий, иного имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена. Наряду с изъятыми из оборота не могут находиться в

залоге и объекты ограниченной оборотоспособности, например природные лечебные ресурсы, которые могут принадлежать на праве собственности Российской Федерации либо субъектам Федерации (см. Закон от 23.02.95 «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах»).

Право выступать в качестве залогодателя может быть ограничено правовыми актами или учредительными документами юридического лица. Например, инвестиционные (в том числе чековые инвестиционные) фонды, депозитарий, дочерние предприятия, принадлежащие холдинговым компаниям не имеют права совершать залоговые сделки. Федеральным законом от 26 декабря 1995г. "Об акционерных обществах" установлены ограничения, связанные с возможностью осуществления крупной сделки (ст. 78 и 79). Да и самим Уставом АО могут быть расширены или ограничены полномочия Совета директоров, в том числе в области залоговых отношений, поскольку ст. 65 Закона содержит открытый перечень вопросов компетенции Совета директоров.

2. Особенности отдельных видов ипотеки

а) ипотека предприятий, зданий, сооружений (ст. 68 - 73 Закона об ипотеке)

Права залога распространяются на все входящее в состав предприятия имущество (ст. 340 и ст. 132 ГК), предназначенного для его деятельности, как материальное (земельный участок, здания, сооружения оборудование и т.п.), так и нематериальное (долги, будущие доходы) и некоторые неимущественные права (на фирменное наименование, товарный знак и др.). Ипотека предприятия, как имущественного комплекса, и отдельного объекта недвижимости (здания, строения жилого и нежилого фонда, сооружений и других производственных объектов) предусмотрена одновременно с ипотекой по тому же договору земельного участка (п. 3 ст. 340 ГК, ст. 37 Земельного кодекса РСФСР). Всякий договор залога здания без залога земли или прав на землю должен признаваться ничтожным (ст. 168 ГК), если владелец здания является собственником или обладателем других прав на землю (п. 45 Постановления N 6/8 Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 1 июля 1996 г.). В договоре залога должна быть приведена характеристика земельного участка (схема, размер), а также указано право собственника на него.

Ипотека для унитарного предприятия, государственного или муниципального муниципальные (ст. 113 и 114 ГК), проводится при согласии собственника или уполномоченного им органа (ст. 212 и 295 ГК), за которым имущество закреплено на праве полного хозяйственного ведения (ст. 294 и 335 ГК). В частности, по поводу объектов федеральной собственности, балансовая стоимость которых превышает 1 млрд. рублей, согласование залоговых сделок осуществляется с Госкомимуществом, остальных - с областным комитетом по управлению имуществом (см. «Временное положение о согласовании залоговых сделок с использованием федерального имущества», утвержденное распоряжением Председателя Госкомимущества РФ от 21 апреля 1994 г. № 800р). Относительно муниципального имущества такое согласие дает соответствующий городской, районный комитет по управлению имуществом. Постановлением Правительства РФ от 05.01.95г. «Об управлении федеральной собственностью, находящейся за рубежом» установлено, что решение о залоге недвижимого имущества, находящегося за рубежом и являющегося федеральной собственностью принимается Правительством Российской Федерации.

Казенное предприятие (ст. 115 ГК) вправе распоряжаться (ст. 297 ГК), а следовательно, и передавать в залог с согласия собственника (Правительства РФ или уполномоченного им органа), закрепленное за ним имущество, и само казенное предприятие в целом, также может быть предметом залога.

Бюджетная организация (школа, больница и т.д.) и принадлежащее ей имущество, не могут быть заложены (ст. 298 ГК). Имущество, приобретенное бюджетной организацией на средства, полученные в результате коммерческой деятельности, которой ей разрешено заниматься, она вправе заложить.

б) ипотека жилых домов и квартир (ст. 74 - 78 Закона об ипотеке)

Право собственника по распоряжению принадлежащим ему жилым помещением ГК ограничивается двумя моментами.

Во-первых, члены семьи собственника, проживающие в принадлежащем ему жилом помещении, имеют на это помещение право пользования. В соответствии со ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилье (в результате продажи, обмена и т. д.) не является основанием для прекращения права пользования этим помещением членами семьи прежнего собственника. На практике это означает, что до заключения договора при продаже, обмене или ином распоряжении жильем гражданин-собственник по требованию кредитора должен получить согласие проживающих с ним членов семьи. Согласие оформляется в виде письменного заявления и заверяется нотариально.

Второе ограничение касается сделок с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние. В силу ст. 3 Закона о приватизации жилищного фонда и п. 4 ст. 292 ГК РФ продажа и другие сделки с этим жильем допускаются только с предварительного согласия органов опеки и попечительства в порядке п. 4 ст. 292 ГК. Отсутствие согласия приводит к недействительности договора купли-продажи. При залоге квартир в многоквартирных домах в соответствии с п. 2 ст. 290 ГК одновременно с квартирой право залога возникает и на долю в праве собственности на общее имущество всего жилого дома.

в) ипотека земельных участков (ст. 62 - 67 Закона об ипотеке)

Статья 340 ГК допускает ипотеку земли без ипотеки находящихся на нем зданий и сооружений, если в договоре не предусмотрено иное (п. 2 Указа Президента РФ от 27.10.93 N 1767 (ред. От 14.12.93) «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»). Статья ГК хотя и не является отсылочной нормой, но все-таки напрямую связана с положениями, указанными в гл. 17 ГК, вводимыми в действие одновременно с ожидаемым новым Земельным кодексом.

Настоящий Земельного кодекс, практикует осторожный подход к земельной собственности и необходимости строгого соблюдения целевого назначения, "номенклатурного" использования земли и самосмоятельный залог земли без залога здания не разрешает. Как, например, со ст. 260 ГК, предусматривающей право только собственника земельного участка отдавать его в залог в отличие от владельца, которому земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения (ст. 267). Совершение последним сделок, которые могут повлечь отчуждение земельного участка, в том числе передачу в залог, не допускается. Сервитут (ст. 340 ГК)предметом залога не является.

Административная природа земельных отношений препятствует в полной мере залогу (ипотеке) земли. На мой взгляд, в нынешних условиях земля не обладает той экономической ценностью, которой она обладает в мировой практике и должна иметь как объект земельного и гражданского правового регулирования.

3. Оформление и регистрация ипотеки

а) оценка предмета ипотеки (п. 3 ст. 9 Закона об ипотеке)

При залоге недвижимости определяются два вида стоимости объекта: рыночная и ликвидационная. Рыночная стоимость объекта недвижимости - это расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом предполагается, что каждая из сторон действовала без принуждения. Ликвидационная стоимость объекта недвижимости - это стоимость при вынужденной продаже, т.е. расчетная величина, которая реально может быть получена от

продажи собственности в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга в соответствии с рыночной стоимостью.

Особенности недвижимости как товара выявляются прежде всего в результате работы оценщиков недвижимости и бизнеса. В настоящее время в России формируются три самостоятельные института оценки недвижимости, а именно:

1) совокупность государственных и муниципальных служб оценщиков;

2) совокупность служб оценщиков в структуре риэлторских фирм, ипотечных банков и страховых компаний;

3) совокупность служб независимых оценщиков в структуре самостоятельных и специализированных консалтинговых и маркетинговых фирм, институтов и аналитических центров.

Каждый из указанных выше институтов оценки ориентирован на специфические интересы, на собственную интерпретацию результатов оценки и на их потребителя, а также на деятельность той структуры, в которой выполнялась оценка недвижимости.

Для выбора метода оценки объекта недвижимости необходимо четко уяснить назначение и профиль данного объекта, например:

а) объект как средство предпринимательской деятельности;

б) объект как предмет потребления;

в) объект как основа для реализации коммерческого проекта.

Возможно. наиболее надежным может являться метод определения стоимости объектов, указанных в п. а, через капитализацию прибыли или ренты:

1) устанавливается сначала норматив как отношение 100% капитала к среднему проценту на депозиты по долгосрочным банковским вкладам;

2) фактическая прибыль умножается на коэффициент капитализации, что в первом приближении уже можно считать ценой данного объекта.

Оценивая объекты данной группы, представленные заводами или цехами, можно сочетать рассмотренный выше метод и с другими методами оценки. Например, возможно оценивать объект по его балансовой стоимости, приведенной в масштаб реальных цен с учетом коэффициентов к сметам соответствующего года и норм амортизации.

Иной подход к оценке недвижимости по объектам группы п. б в которой недвижимость выполняет функцию предмета потребления. По каждому из таких объектов всегда не сложно определить и их фактическую себестоимость, и их расчетную цену как функцию от восстановительной стоимости, скорректированной на величину амортизации. Но такие показатели оценки стоимости недвижимости, как правило, не соответствуют рыночной цене как равновесному показателю, отражающему баланс спроса и предложения. В этом случае, по-моему мнению, нужно применять статистические методы, основанные на данных о фактических продажах подобных объектов с элементами расчетно-конструктивного метода.

В настоящее время практически единственными структурами, располагающими наиболее достоверной информацией по статистике продаж недвижимости, являются риэлторские фирмы. Однако лишь очень немногие из них в состоянии сформировать у себя необходимый инструментарий оценки. Причинами этого являются незначительный объем операций, осуществляемых каждой фирмой по объектам определенных типов, растянутость этих операций во времени, а также низкая пока еще квалификация специалистов ряда фирм. Выход из такого положения, по-моему мнению, в интеграции усилий риэлторских фирм. Эта интеграция может быть достигнута в рамках специализированного аналитического и оценочного центра при Российской гильдии риэлторов, либо специального акционерного общества, ориентированного на работы по оценке недвижимости с учредительством его ведущими риэлторскими фирмами и с установлением между этим акционерным обществом и его участниками тесного информационного обмена.

Объектами, указанной в п. в перечня профилей групп оценки, прежде всего являются земельные участки, предназначенные для застройки, или объекты незавершенного строительства вместе с территорией, на которой они размещаются. Начальным условием для правильной оценки таких объектов является учет принадлежности конкретного объекта к той или иной градостроительной территории, определяющей в соответствии с генпланом или принятой системой зонирования территории возможные варианты целевого назначения данной территории или возводимого на ней объекта. Более правильно с точки зрения вероятности осуществления сделки цена таких объектов сегодня может быть установлена исходя из логики инвестора. Причем в зависимости от доходных и расходных частей этого проекта.

Расчет для данного метода оценки объектов состоит в определении объема выручки от реализации инвестиционного объекта или его расчетной цены для случая, когда объект не предполагается к продаже сразу после его строительства. Для этого используются рассмотренные ранее методы, основанные на показателях статистики продаж недвижимости данного типа или на капитализации прибыли, ренты или арендной платы.

При оформлении любого залога (ипотеки) отчуждения имущества не происходит, каких-либо особых указаний о его оценке за исключением случаев ипотеки земельного участка, где оценочная стоимость не может быть ниже его нормативной цены (ст. 67 Закона об ипотеке), в законодательстве не содержится, поэтому для данного договора применяются общие нормы ГК. Согласно ст. 421 и 424, цена его устанавливается соглашением сторон.

б) порядок заключения договора и налоговые платежи (ст. 8 - 12, ст. 19 - 36 Закона об ипотеке)

В ГК предусмотрены различные основания возникновения залоговых отношений в силу закона и договора, например, при купле-продаже имущества с рассрочкой платежа (п. 5 ст. 488, 489), по договору ренты и пожизненного содержания с иждивением (ст. 587), комиссии (ст. 996), при таможенном оформлении (ст. 123) и другие.

На практике наиболее часто используется договор купли-продажи имущества в рассрочку, по которому с момента передачи недвижимого имущества покупателю и до его оплаты, недвижимое имущество, проданное в кредит (в рассрочку), признается находящимся в залоге у продавца в силу закона (ст. 334 ГК), в договоре указывается на наличие закладной (ст. 13 Закона об ипотеке), удостоверяющей

права залогодержателя.

К купле-продаже недвижимого имущества с рассрочкой платежа применимы все общие правила, относящиеся к характеристике данных сделок, а именно первоначальное волеизъявление сторон, единство и действительность их общей воли, наличие неотъемлемых признаков и содержание текста договора, буквальное значение слов и употребляемых выражений, последующее поведение сторон, момент возникновения права собственности, существующая нотариальная практика и другие. В договоре по желанию сторон можно предусмотреть условия, расширяющие или, наоборот, сужающие объем правомочий по залогу имущества, например по страхованию, владению, пользованию, последующему залогу, несению расходов по его содержанию и т.п.

Субъектами договора ипотеки могут быть физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты Федерации, муниципальные образования. Законодательство исходит из принципа равенства сторон перед законом. Однако при этом имеются и некоторые особенности ипотеки в зависимости от объема их правомочий по распоряжению имуществом.

При заключении договора залогодатель обязан письменно предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту регистрации договора залога правах третьих лиц на недвижимость, в том числе о состоянии их в залоге до этого, о наличии договора найма или аренды помещения, права пожизненного пользования и др. Залогодатель при этом не обязан извещать залогодержателя о наличии завещаний, как при заключении договора залога, так и после его заключения. Залогодателем может быть как сам должник, так и третьи лица, в этом случае договор ипотеки заключается непосредственно между ними и залогодержателем. Оформление договора поручительства здесь не требуется.

Поскольку согласно общему правилу, установленному п. 1 ст. 338 ГК недвижимое имущество не подлежит передаче залогодержателю в договоре ипотеки не может быть не только условий, ограничивающих права залогодателя, но и третьих лиц по пользованию им. Залогодатель вправе использовать его по назначению, в том числе и путем сдачи иным лицам по договору найма и другим договорам с согласия залогодержателя, а также без его согласия, если имущество сдается на срок, истекающий не позднее срока исполнения обязательства, в обеспечение которого заключен договор залога.

Договор залога должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК) и зарегистрирован в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество (см. Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и вступает в силу с момента государственной регистрации.

Госпошлина (тариф) за договор ипотеки взыскивается в размере 1,5% суммы договора (подп. 3 п. 4 ст. 4 Закона "О государственной пошлине" от 09.12.91 N 2005-1), а именно стоимости имущества, определенной соглашением сторон, но

не суммы кредитного договора и инвентаризационной оценки, закладываемого имущества.

в) переход прав на залог к третьим лицам, закладная и ее роль в ипотеке (ст. 13 - 18, ст. 37 - 42, ст. 47 - 49 Закона об ипотеке)

Заложенное недвижимое имущество в соответствии с п. 2 ст. 346 ГК может быть отчуждено залогодателем только с согласия залогодержателя, если договором об их залоге не было предусмотрено иное. При отчуждении недвижимого имущества, находящегося в залоге, а также при переходе права собственности на них к другому лицу в порядке правопреемства, в том числе при наследовании, к новому приобретателю переходят и все залоговые обязательства, не выполненные первоначальным залогодателем, если иное не было предусмотрено в договоре о залоге.

Залогодержатель (обычно банк) вправе в любое время проверять состояние заложенной недвижимости. Он может потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства (возврата кредита) в случае его нарушения, даже незначительного (ст. 351 ГК). Для предупреждения подобных конфликтных ситуаций залогодателю целесообразно застраховать свое имущество по полной стоимости в надежной страховой компании, а если его стоимость превышает размер кредита, на сумму кредита, которая, как правило, соответствует рыночной стоимости жилья. И напротив, если залогодержатель (банк) не выполняет взятых обязательств, то у залогодателя есть право потребовать прекращения ипотеки по ст. 343 ГК.

Закладная, как один из инструментов ипотеки, позволяет упростить и ускорить оборот недвижимости. Передача прав по закладной может осуществляться без обязательного нотариального удостоверения и государственной регистрации данной сделки. Передача прав по закладной означает передачу прав по обеспеченному ипотекой обязательству (п.3 ст.355 ГК).

Пункт 3 ст. 146 ГК допускает передачу прав путем ордерного индосамента (по терминалогии ч.2 п.3 ст.146 ГК) только по ордерной ценной бумаге - по именной ценной бумаге права могут быть переданы лишь путем цессии (п.2 ст.146 ГК). Передача прав по именной ценной бумаге, совершаемая путем цессии, требует соблюдения формы договора об ипотеке (нотариальное удостоверение и государственную регистрацию). Следовательно, закладную нужно рассматривать, как документ, который отнесен к числу ценных бумаг в порядке, установленном Законом об ипотеке (ст.143 ГК).

Индоссамент, предусмотренный в п.3 ст. 146 ГК, может быть предъявлен к акцепту, платежу и т.д. всем обязанным по закладной лицам, включая лицо, совершившее индоссамент, но индоссирован он может быть лишь в порядке препоручения. закладной не становится собственником закладной (поскольку его право дальнейшего распоряжения закладной путем индоссирования ограничено), но объем его правомочий в отношении закладной позволяет самостоятельно предъявить закладную к платежу и удовлетворить свои финансовые интересы.

Возможен залог закладной в точном смысле ГК РФ. При этом в залог предоставляется удостоверенное закладной имущественное право (право на получение платежа по закладной), и в соответствии с п. 4 ст. 338 ГК закладная передается залогодержателю или в депозит нотариальной конторы, если договором не предусмотрено иное. Передачи прав по закладной в смысле ст. 146 ГК в этом случае не происходит, и индоссамент не совершается. Договор о залоге закладной должен быть составлен с учетом требований ст. 339 ГК. Обращение взыскания на закладную будет производиться по решению суда или в ином порядке, установленном договором о залоге, а реализация закладной будет производиться путем его продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, с легитимацией управомоченного на получение платежа по закладной лица на основании акта, составленного судебным исполнителем по результатам торгов (ст. 349, 350 ГК). В настоящее время в ГПК РФ порядок продажи с публичных торгов установлен в ст. 399-405 ГПК РФ только для жилых строений, и оснований для применения этого порядка при реализации закладной (и иных видов имущества) не усматривается, что, несомненно, не стимулирует практического применения такого способа обеспечения обязательств, каким являлся бы залог закладной в порядке ст. 334 ГК.

На практике преимущества закладной помогут в создании универсальной залоговой схемы недостроя, например при строительстве гаражей, - перевод недвижимого залога в движимую (ценнобумажную форму). Тогда ускоренный возврат денежных средств (или обязательств по гарантиям) позволяет направить высвободившиеся средства на финансирование следующего гаража. Чем больше гаражей будет находиться в стадии строительства и эксплуатации управляющих компаний, тем большее число закладных будет присутствовать на рынке, что позволит организовать обменный фонд гаражей, постепенно выравнить, снизить и стабилизировать рыночные цены на гаражистоянки и паркинги для индивидуальных пользователей.

4. Границы использования ипотеки (ст. 79 Закона об ипотеке)

Основная масса населения практически не может построить за счет собственных средств даже самое дешевое жилье. Физическим лицам пока по существу недоступен и ипотечный кредит на жилищное строительство, так как кредит не выдается на полную стоимость жилья, а только до 70%, а недостающие 30% граждане должны самостоятельно накопить. Поэтому интересно рассмотреть возможность возможность государственной поддержки.

Государственная целевая программа «Жилище», разработанная в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 19 августа 1992 г. No 602, определила основные направления решения жилищного кризиса. В частности, государственную финансовую поддержку жилищного строительства запланировано сконцентрировать по следующим направлениям: из бюджета Российской Федерации выделять средства на строительство жилья для военнослужащих, лиц,

уволенных в запас или в отставку из Вооруженных Сил Российской Федерации, беженцев, лиц, выехавших из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, участников ликвидации последствий чернобыльской аварии и других аварий и стихийных бедствий. Перечисленные категории граждан принадлежат в основном к малообеспеченным слоям населения и не в состоянии справиться с проблемой жилья самостоятельно. Под вопросом и возврат ими банковского кредита, предоставленного на строительство жилья, даже при условии частичного погашения процентов по нему за счет федерального бюджета, как предусмотрено в программе. Для решения этой проблемы и во исполнение упомянутой государственной целевой программы «Жили-

ще» разработано Положение о предоставлении гражданам Российской Федерации, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 10 декабря 1993 г. № 1278.

Органы федерального казначейства производят финансирование посредством перечисления средств на бюджетные счета государственных заказчиков. На эти же счета могут зачисляться и средства граждан для покрытия полной стоимости жилья. Денежные средства гражданину, имеющему право на получение субсидии, в наличной или безналичной форме не выдаются и не перечисляются. Перечисление безвозмездных субсидий с бюджетных счетов государственных заказчиков может производиться исключительно подрядным организациям, осуществляющим строительство, юридическим или физическим лицам, у которых приобретаются строительные материалы, и гражданам, продающим принадлежащее им на праве собственности жилье.

Размер субсидии может составлять от 5 до 70% от средней стоимости (на момент получения) строительства или приобретения в данном регионе дома или квартиры площадью, соответствующей социальной норме площади жилья для семьи, получающей субсидию. В отдельных случаях размер субсидии может составлять 100% от средней стоимости жилья. Такие исключения допускаются в случаях, когда граждане освобождают занимаемое жилое помещение по решениям федеральных органов государственной власти, например при закрытии предприятий и поселков на Крайнем Севере с обязательным выселением жителей.

Другой пример, Временное положение о финансировании и кредитовании капитального строительства на территории Российской Федерации, утвержденное постановлением Правительства 21 марта 1994 г., предусматривает, что средства федерального бюджета на возвратной основе предоставляются заемщикам (застройщикам) под залог зданий, сооружений, оборудования объектов незавершенного строительства и другого имущества с предоставлением соответствующих документов, предусмотренных залоговым законодательством.

Но хочется отметить, что в условиях экономического кризиса банки очень неохотно выдают кредиты, и в частности такие сложные, как ипотечные, т. к. существуют другие менее трудоемкие способы увеличения капитала. Есть, конечно, привлекательные моменты в рассматриваемых отношениях, но они хороши в условиях стабильно развивающихся денежно-товарных отношений. Пока же мечтой остается такая кредитная система, при которой можно было бы начинать строительство и закладывать вновь создаваемую недвижимость, а не старую, выплачивая проценты и суммы кредита постепенно.

II. Обращение взыскания на залог и реализация имущества (ст. 50 - 61 Закона об ипотеке)

Ст. 349 ГК устанавливает два режима такого обращения: в судебном порядке - по судебному решению, и во внесудебном порядке - на основании нотариально удостоверенного соглашения, заключенного после нарушения залогодателем взятых обязательств (п. 47 постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно ГПК и Инструкции об исполнительном производстве, утвержденной Минюстом СССР 15 ноября 1985 г., организацией продажи имущества занимается судебный исполнитель. В ГПК урегулированы лишь два случая торгов: продажа жилых строений, принадлежащих гражданам; и продажа государственного имущества. Вопросы реализации иного имущества решаются Временным положением о порядке обращения взыскания на имущество организаций, утвержденным Указом

Президента 14 февраля 1996 г. Анализируя ст. 350, можно сделать вывод, что остальные виды недвижимого имущества реализуются на публичных торгах, проведение которых определяется ст. 350, 447, 448 и 449 ГК. Они организуются самостоятельно любой из сторон либо их совместными усилиями сторон, либо третьими лицами (специализированными организациями). Сделка, совершенная кредитором в нарушение ст. 350, является ничтожной, несоответствующей требова-

ниям Закона (ст. 168).

Порядок проведения публичных торгов содержится в статьях 399--405 Гражданского процессуального кодекса РФ с учетом требований, указанных в ст. 350 ГК РФ. Вначале по правилам процессуального законодательства судебный исполнитель описывает имущество при наличии решения суда или нотариально удостоверенного соглашения и устанавливает срок (не менее 5 дней и не более одного месяца) изъятия имущества для продажи. До наступления этого срока залогодержатель вправе сам, под контролем судебного исполнителя, реализовать имущество по цене, не ниже указанной в акте об аресте, либо просить суд отсрочить продажу заложенного и арестованного имущества на срок до одного года. Соответствующее ходатайство должно быть обоснованным. Если ничего подобного не произойдет, то по истечении срока, установленного в акте об аресте имущества, судебный исполнитель оповещает потенциальных «покупателей» через местную печать о времени и месте продажи с торгов заложенного имущества. При этом залогодержатель должен быть извещен отдельно. Желающие принять участие в торгах приходят в суд к судебному исполнителю, подают соответствующее заявление и вносят на депозит суда сумму в размере 10% начальной продажной цены заложенного имущества. Не лишним будет указать, что в торгах не имеют права участвовать государственные предприятия, учреждения, организации, кооперативные организации, их объединения, другие общественные организации, а также должностные лица местных органов внутренних дел и члены их семей. Торги начинаются с объявления судебным исполнителем начальной продажной цены заложенного имущества. Имущество считается проданным тому покупателю, который предложил наивысшую цену. Сумма, внесенная лицом, купившим с торгов строение, зачисляется в счет покупной цены. Оставшимся участникам торгов внесенные ими на депозитный счет суда деньги возвращаются немедленно после окончания торгов. Судебный исполнитель может объявить торги несостоявшимися в трех случаях: если на торги явилось менее двух покупателей; если из явившихся никто не сделает надбавки против первоначальной оценки строения; если покупатель в течение 5 дней не внесет полностью сумму, за которуюьим куплено строение. В случае признания торгов несостоявшимися назначаются повторные торги. Залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой не более чем на 10% ниже начальной продажной цены на повторных торгах лишь при объявлении повторных торгов несостоявшимися.

По общему правилу требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества реализованного по решению суда, после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. А это означает следующее.

Во-первых, для того чтобы реализовать, скажем, здание, сооружение или любую другую недвижимость, являющуюся предметом залога, необходимо решение суда, вступившее в законную силу. Рассмотрение дела в суде общей юрисдикции может затянуться весьма надолго, но в среднем это два месяца (и то, если залогодержатель не будет злоупотреблять своими процессуальными правами); в худшем случае рассмотрение может длиться и полгода, и год. Примерно еще месяц уйдет на кассационное разбирательство, если одна из сторон подаст соответствующую жалобу. Итак, в суде дело по обращению взыскания на предмет залога затянется в лучшем случае на три месяца. Если же дело подведомственно арбитражному суду, то кредитор получит соответствующее решение, если повезет, через три месяца (два месяца рассмотрения плюс месяц до вступления в законную силу); еще минимум месяц может понадобиться на рассмотрение апелляционной жалобы.

Во-вторых, при обращении в суд или арбитражный суд истец уплачивает государственную пошлину (в зависимости от размера требований) - в арбитражном суде.

В-третьих, если залогодержатель согласен добровольно расстаться с предметом залога, то кредитор с должником идут к нотариусу, где заключают соглашение. При этом необходимо вначале уплатить государственную пошлину.

Таким образом, имея на руках решение суда, вступившее в законную силу, либо нотариально удостоверенное соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество, кредитор оказывается перед проблемой реализации заложенного имущества.

В. Десятников, юрист

НАЧАЛО