Роль органов опеки и попечительства при признании сделок недействительными

Статья, опубликованная в газете «Экономика и жизнь – Юрист» № 22, июнь, 2000г. Текст печатается без изменений.

В наши дни нередки судебные споры о признании недействительными сделок с жилыми помещениями в связи с отсутствием согласия на совершение такой сделки органов опеки и попечительства. Автор статьи В. ДЕСЯТНИКОВ, юрист по профессии, рассказывает о конкретном судебном деле и дает практические советы нашим читателям, для того чтобы приобретение жилья не стало поводом для встречи с продавцом квартиры в зале судебного заседания.

Всем  следует  помнить, что при обмене и прочих сделках с жилплощадью, если в квартире проживает ребенок, требуется согласие органов опеки и попечительства  районной  управы. Несовершеннолетних детей можно условно разделить на 2 категории: дети из благополучных семей, проживающие с родителями, и дети, обитающие в приемниках, детдомах, не имеющие родителей, находящиеся под опекой, то есть неблагополучные дети.

Что касается первой категории детей, то здесь вмешательство органов опеки и попечительства по закону носит минимальный характер. На основании ст. 64, 68 СК РФ родители являются законными представителями своих детей, выступают в защиту их прав и интересов и имеют преимущественное право перед всеми учреждениями и юридическими лицами по определению их условий жизни. В соответствии с законом вмешательство органов опеки и попечительства в судьбу такого ребенка проявляется лишь при оформлении сделок отчуждения жилья, в котором прописан ребенок. Задача органов опеки и попечительства в данном случае, сводится к тому, чтобы проверить наличие согласия обоих родителей ребенка на отчуждение жилья и наличие жилья, в которое ребенок будет въезжать. Если жилищные условия ребенка в результате сделки существенно не ухудшатся, то возражений по сделке со стороны органов опеки и попечительства последовать не должно.

Совсем другая ситуация складывается в том случае, если ребенок неблагополучный. Тогда полномочия органов опеки в отношении ребенка возрастают.

Вариант первый. Мать и отец у ребенка есть, но злоупотребляют алкоголем или по каким-либо другим причинам ребенком не занимаются. Ребенок часто подолгу находится в спецприемнике. В этой ситуации органы опеки и попечительства обычно ставят перед судом вопрос о лишении родительских прав в отношении ребенка. Но до того момента, как родители будут лишены родительских прав, они обладают этими правами в полном объеме. А это значит, что они вправе совершать любые сделки в интересах собственного ребенка, и органы опеки и попечительства не вправе вмешиваться в дела родителей.

Вариант второй. Один из родителей ребенка умер (например, мать), а отец воспитанием ребенка заниматься отказывается. В этой ситуации над ребенком оформляется опека (ст. 31 ГК РФ). Но оформление опеки над ребенком – процесс довольно длительный. В этот промежуток времени очень часто появляются «дальние родственники» ребенка, которые оперативно сбывают его имущество. Органы опеки в известность об этом, конечно, не ставятся. Но зато потом, когда назначенный опекун начнет хлопотать об имуществе ребенка, он обязательно обратится в органы опеки, а те соответственно либо в суд, либо в прокуратуру, если в действиях «родственников» содержится криминал. Итог один: человек, купивший квартиру, машину или дачу, принадлежавшие (хотя бы на правах пользователя) ранее ребенку, потеряет их.

Вариант третий. Над ребенком назначена опека. Тогда в отношении него вступает в действие гл. 20 CK РФ «Опека и попечительство над детьми» и ст. 31 – 40 ГК РФ. Это значит, что согласие на совершение сделок с имуществом подопечного опекуна и органов опеки и попечительства обязательно.

Иногда, желая «заработать» на имуществе подопечного, опекуны совершают сделки с этим имуществом, сознательно не получая согласия на совершение сделки со стороны органов опеки и попечительства, когда такое согласие необходимо (ст. 37 ГК РФ). Впоследствии, защищая интересы опекаемого, органы опеки предъявляют к незадачливому покупателю иск о признании сделки недействительной и возвращают имущество (например, квартиру, машину) опекаемому ребенку.

Во всех случаях, когда в квартире, предложенной на продажу, проживает ребенок, так  или  иначе  приходится сталкиваться с органами oпeки и попечительства. Поэтому человеку, желающему приобрести квартиру (или другое имущество), прежде чем оформлять покупку, следует выяснить ряд вопросов.

Есть ли в семье, продающей квартиру, ребенок? Прописан ли он в квартире? При положительном ответе сразу же надо обратиться и органы опеки и попечительства. Если семья не стоит у них на учете, то для отчуждения квартиры вполне достаточно письменного согласия обоих родителей, одобренного органами опеки и попечительства. Но в случае, когда с семьей не все благополучно, тогда следует детально разобраться в юридическом статусе ребенка.

Если  над  ребенком  не оформлена опека, то формально, как уже говорилось, вопросы купли-продажи жилья решают родители. Однако согласие родителей в данной ситуации мало что значит. В любом случае потребуется согласие органов опеки и попечительства.

При условии, что в отношении ребенка оформлена oпeка и назначен опекун, для отчуждения квартиры вполне достаточно согласия опекуна ребенка, одобренного органами опеки и попечительства.

В заключение предлагаем вам  познакомиться с  конкретным судебным делом, когда отсутствие согласия органов опеки и попечительства стало основанием для удовлетворения иска о признании за несовершеннолетними права на жилплощадь.

Судебное дело

Характерная ситуация о признании сделки недействительной по причине отсутствия согласия на сделку органов опеки и попечительства рассмотрена в извлечении из Определения от 3 апреля 1998 г. Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Дело интересно также тем, что правила о получении согласия органов опеки при совершении сделок с жильем применены судом в случае, когда несовершеннолетние утратили право на жилплощадь в силу административного акта.

Из материалов дела очевидно, что Т. и С. состояли в браке с 1985 года и проживали с двумя несовершеннолетними детьми по договору найма в двухкомнатной квартире площадью 27,7 кв. м.

В феврале 1994 г. брак между ними был расторгнут, по их взаимному согласию, договор жилищного найма изменен: С. стал нанимателем комнаты 10,4 кв. м., Т. с двумя детьми – комнаты 17, кв. м.

В декабре 1994 г. Т. на семью из трех человек (она и двое детей) была приобретена новая двухкомнатная квартира в соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве.

В феврале 1995 г. Т. с детьми переехала в новую квартиру, сохранив за собой прописку в старой квартире.

В марте 1995 г. С. по его просьбе решением администрации г. Ростова от 21 марта 1995 г. был выдан ордер на всю квартиру.

В сентябре 1996 г. Т. обратилась в суд с иском к С., администрации Ростовского района о признании упомянутого ордера недействительным и признании за ней и несовершеннолетними детьми права на комнату размером 17,3 кв. м., ссылаясь на то, что она и дети не утратили права пользования указанной комнатой, оставили там свои вещи, сохранили прописку. Закрепление же жилой площади за ответчиком, по ее мнению, незаконно, поскольку он уже обеспечен жилой площадью по установленным нормам, а ее старший сын – Александр имеет право на дополнительную жилую площадь, так как страдает бронхиальной астмой.

Иск полностью был удовлетворен только после протеста заместителя председателя Верховного Суда РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 3 апреля 1998 г. протест удовлетворила по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, новая квартира получена Т. на семью из трех человек не по договору найма жилого помещения, а приобретена в собственность по договору долевого участия в строительстве квартиры.

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» частная собственность на недвижимость или ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обеспечивается правом неприкосновенности.

Следовательно, приобретение Т. в собственность квартиры и проживание в ней автоматически не может расцениваться как ее отказ от прав нанимателя на комнату размером 17,3 кв. м. Тем более это не может быть признано правильным в отношении ее несовершеннолетних детей, которые права собственности на приобретенную ею квартиру не имеют.

По утверждению Т., она в интересах детей не намеревалась отказаться от своих прав нанимателя комнаты 17,3 кв. м. В подтверждение намерений не расторгать договор найма комнаты Т. ссылалась на то, что после переезда сохраняла прописку по прежнему месту жительства и оставила там свои вещи. Оплату комнаты 17,3 кв. м. и коммунальных услуг она производить не могла, так как после выдачи бывшему мужу ордера на всю квартиру в марте 1995 года от нее прекратили принимать квартплату по ее расчетной книжке. Пользоваться ранее занимаемой комнатой Т. не могла, поскольку ответчик врезал в дверь новые замки и ключей ей не дал.

Кроме того, распределение освободившейся жилой площади в коммунальных квартирах регулируется ст. 46 Жилищного кодекса РСФСР, ст.16 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и не зависит в данном случае от волеизъявления администрации.

Согласно ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Поскольку на совершение сделок, влекущих утрату принадлежащих несовершеннолетним жилищных прав, требовалось предварительное согласие органов опеки и попечительства, а его получено не было, суд кассационной инстанции обоснованно сослался на это обстоятельство в подтверждение своего вывода о сохранении за Т. и ее несовершеннолетними детьми права на комнату размером 17,3 кв. м.

При таких данных постановление Президиума Ярославского областного суда подлежит отмене с оставлением в силе определения Судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда.

НАЧАЛО