Некоммерческие объединения садоводов, огородников и дачников

Статья, опубликованная в газете «Экономика и жизнь – Юрист» № 22, май, 1998г., раздел «Норма права». Текст печатается без изменений.

Принятый Федеральный закон РФ от 15.04.98 № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" подробно регламентирует вопросы организационно-правовых форм таких организаций, отношения собственности в них, землепользования и ряд других вопросов.

Предлагаемый материал позволит читателям более подробно проанализировать отдельные положения вышеупомянутого Закона и других нормативных актов, регламентирующих отношения по созданию и деятельности садовых, огороднических и дачных некоммерческих объединений, проследить корреспонденцию норм Закона с другим действующим законодательством.

I. Формы ведения гражданами хозяйства

1. Общие положения

Статьи 1 - 7 Федерального закона РФ от 15.04.98 № 66-ФЗ "O садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" (далее - Федеральный закон) разъясняют применительно к ведению гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, положения ст. 48, 51, 54 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) и п. "a" 1 ст. 3 Закона РФ от 12.01.96 № 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (далее -  ФЗ "О некоммерческих организациях"). Некоммерческая организация считается созданной как юридическое лицо с момента ее государственной регистрации в установленном законом порядке, имеет в собственности или в one-ративном управлении обособленное имущество, отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Некоммерческая организация должна иметь самостоятельный баланс или смету, в чем находит конкретное выражение ее имущественная обособленность. Некоммерческими называются организации, не преследующие в своей деятельности целей получения прибыли.

Среди различных форм ведения хозяйства садоводами, огородниками и дачниками особо выделяются потребительские кооперативы. В соответствии со ст. 54 Федерального закона на территории РФ не применяется Закон CCCP "О кооперации в СССР" в части, регулирующей деятельность садоводческих товариществ и кооперативов. Потребительский кооператив - это добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его участниками имущественных паев (ст. 116 ГК РФ). Специфика использования земли сельскохозяйственным потребительским кооперативом регулируется Федеральным законом от 08.12.95 № 193-ФЗ (ред. от 07.03.97) "О сельскохозяйственной кооперации". Отличие же потребительского кооператива от производственного в организации имущества состоит прежде всего в том, что потребительские кооперативы не образуют неделимых фондов. Это означает и то, что член кооператива, внесший в качестве паевого взноса земельный участок, может беспрепятственно его получить назад при выходе из кооператива.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона собственники земельных участков могут самостоятельно хозяйствовать на земле: возводить жилые, производственные и иные строения и сооружения; использовать в установленном порядке для своих нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды; проводить мелиоративные работы и др. Собственники вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования садоводческого, огороднического или дачнoro некоммерческого объединения за плату на условиях договоров в порядке, определенном общим собранием объединения. Размер платы за пользование указанным имуществом не может превышать плату, установленную для членов такого объединения.

Садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения наделены правом (ст. 10 Федерального закона) открывать свои представительства на территории РФ и возложить на них обязанности представлять интересы создавшего их юридического лица в соответствии с п. 1 и 3 ст. 55 ГК РФ.

2. Ассоциации некоммерческих объединений (ст. 9 Федерального закона)

В ст. 11 ФЗ "О некоммерческих организациях" рассматриваются такие формы некоммерческих организаций, как объединения юридических лиц (ассоциации). Ассоциации являются некоммерческими организациями, но создавать их могут как коммерческие, так и некоммерческие организации, которые при этом сохраняют свою самостоятельность и права юридического лица, несут субсидиарную ответственность по обязательствам этой ассоциации в размере и порядке, предусмотренном ее учредительными документами. Право предоставления возможности ведения предпринимательской деятельности ассоциацией возлагается на ее участников. Возможны три варианта его осуществления: путем преобразования ассоциации в хозяйственное общество или товарищество; путем создания хозяйственного общества; путем участия в хозяйственном обществе.

Право граждан РФ создавать профессиональные объединения (ассоциации) для защиты своих интересов закреплено в ст. 30 Конституции РФ, устанавливающей гарантию свободы деятельности объединений. Данное положение конкретизируется ст. 121 - 123 ГK РФ и Федеральным законом от 19.05.95 № 82-ФЗ (ред. от 17.05.97) "Об общественных объединениях" (далее - Закон "Об общественных объединениях"). Создание и деятельность ассоциаций потребительских кооперативов регулируется Законом РФ от 19.06.92 № 3085-1 (ред. от 11.07.97г.) "О потребительской кооперации в РФ".

Общественные объединения в соответствии с Федеральныы законом подразделяются на различные виды по территориальному признаку: федеральные, межрегиональные, региональные, местные. Члены объединения имеют права и несут обязанности в соответствии с уставом объединения. Государство не руководит деятельностью общественных объединений. Действует принцип взаимного невмешательства: не допускается вмешательство органов государственной власти и их должностных лиц в деятельность общественных объединений, а последних в деятельность указанных органов и должностных лиц.

3. Фонды взаимного кредитования и проката (ст. 11 Федеральюго закона)

Фонды взаимного кредитования и проката осуществляют свою деятельность на основании устава, который помимо сведений, указанных в ст. 52, 118 ГК РФ, содержит сведения ст. 11 Федерального закоиа. По смыслу ч. 1 ГК  РФ (п. 3 ст. 50; п. 1 ст. 65; ст. 118 - 119) фонды (в том числе благотворительные и иные фонды) не могут быть отнесены к общественным объединениям граждан и по своему правовому положению являются самостоятельным видом некоммерческих организаций.

Согласно ст. 118 ГК РФ и ст. 7 ФЗ "О некоммерческих организациях" фондом признается не имеющая членства некоммерческая организация, учрежденная гражданами и (или) юридическими лицами на основе добровольных имущественных взносов, преследующая социальные, благотворительные, культурные, образовательные или иные общественно полезные цели. Фонд является, собственником своего имущества, переданного ему учредителями (гражданами и (или) юридическими лицами), которое он должен использовать на цели, определенные уставом фонда. Фонду предоставлено право заниматься предпринимательской деятельностью, которая должна соответствовать его целям и для осуществления которой он может создавать хозяйственные общества или участвовать в их деятельности. Ввиду того, что деятельность фонда носит целевой характер, прибыль, получаемую от участия в хозяйственных обществах, он может использовать только на цели, предусмотренные в его уставе. Фонды, как юридические лица, могут владеть, пользоваться и распоряжаться землями в соответствии со своими целями. В том, что касается передачи имущества (а значит, и земли) фонду его участниками, ГК РФ более категоричен, чем в отношении имущества других юридических лиц. Он гласит, что имущество, переданное фонду его учредителями, является собственностью фонда. А в случае ликвидации фонда его оставшееся имущество не делится между учредителями, как при ликвидации других юридических лиц, а направляется на цели, указанные в уставе фонда. Таким образом, учредитель, передавая фонду земельный участок, теряет на него все права. Фонд обязан ежегодно публиковать отчеты об использовании своего имущества.

II. Предоставление и оборот земельных участков

1. Предоставление земельных участков (ст. 12 - 15 Федерального закона)

Земли для садоводства, огородничества могут предоставляться в собственность или пожизненное наследуемое владение физическим лицам в соответсвии со ст. 66 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ). Но на практике земли передаются товариществу садоводов, огородников или животноводов, то есть организации граждан и расположение земель никак не связано с тем, где живут пользователи. Земли предприятий и организаций предоставляют сами предприятия и организации на основе договора о временном пользовании земельными участками для огородничества (ст. 68 ЗК РФ) в целях выращивания овощей, картофеля, бахчевых и ягодных культур. При необходимости на указанных землях могут возводиться с учетом местных условий временные постройки индивидуального или общего пользования для отдыха, хранения огородного инвентаря и укрытия от непогоды (те же садовые домики или сараи). Но при прекращении права пользования земельными участками, предоставленными для огородничества, возведенные на них временные постройки подлежат сносу. Сносить их должны сами владельцы построек или за их счет без возмещения стоимости строения.

Порядок предоставления земельных участков таков. Граждане и юридические лица, заинтересованные в предоставлении земельных участков из государственных и муниципальных земель, подают заявления в органы исполнительной власти или органы местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков. В заявлении должны быть указаны цель использования земельного участка, его местоположениеи предполагаемые размеры, желаемое право владения, наличие (отсутствие) для выбора оптимального варианта отвода другого земельного участка.

Подготовку материалов по предоставлению земельных участков осуществляют соответствующие комитеты по земельным ресурсам и землеустройству и органы архитектуры и градостроительства в соответствии со ст. 12 Федерального закона. Делопроизводство по заявлению ведется до тех пор, пока не будет подобран удовлетворяющий требованиям земельный участок или комиссия по выбору земельного участка не придет к заключению о невозможности предоставления в данной местности земельного участка для заявленной цели.

Отказ в предоставлении земельного участка оформляется постановлением соответствующего органа исполнительной власти или решением органа местного самоуправления и должен быть мотивирован. Копия постановления или решения об отказе вручается заявителю в семидневный срок после вынесения постановления или решения.

Предельные размеры (максимальные и минимальные) земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно, устанавливаются законаыи субъектов РФ и зависят от многих объективных причин: наличия земель в данном районе, сложившихся традиций землепользования граждан в городе и на селе, целевого использования предоставляемых земельных участков конкретными категориями граждан и так далее.

Если земельные участки превышают установленную площадь, то часть, превышающая предельный размер, не подлежит изъятию и закрепляется за данным гражданином в пользование. Указом Президента РФ от  07.03.96 № 337 "О реализации конституционных прав граждан на землю" запрещено обязывать граждан выкупать указанные участки или брать их в аренду, если они пользуются земельными участками, полученными до 01.01.91г.

Право собственности и другие правa граждан и юридических лиц на земельные участки, передаваемые из государственных и муниципальных земель, возникают с момента государственной регистрации прав, выдачи свидетельства о предоставлении земельных участков. План и описание земельного участка, вынос его границ на местность выполняются организациями или гражданами, имеющими право на проведение землеустроительных работ, и после проверки на местности утверждаются соответствующим Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству. Утвержденный план земельного участка становится неотъемлемой частью документов о предоставлении (продаже) земельного участка. Подлинные планы земельных участков хранятся в кадастровом деле, копии выдаются на руки владельцу земельного участка. Законом РФ от 23.12.92 № 4196-1 "О праве граждан РФ на получение в частную собственность и продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" гражданам предоставлено право приобретать сверхнормативные сотки в собственность по договорной цене, которую устанавливают органы местного самоуправления.

На основании Указа Президента РФ от 14.06.92 №' 631 (ред. от 16.05.97) "Об утверждении государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности" не подлежат переходу в частную собственность земли историко-культурного назначения, изъятие которых для нужд, противоречащих основному целевому назначению, и любая деятельность на которых, не соответствующая установленному режиму на этих землях, не допускается. Это зоны земель оздоровительного назначения, а также земли, предоставленные для нужд обороны.

2. Приватизация земельнык участков (ст. 28 Федерального закона)

В соответствии со ст. 72 и 76 Конституции РФ субъекты РФ вправе своими нормативными правовыми актами определить процедуру оформления прав на землю. Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем) рекомендовал субъектам РФ при утверждении порядка регистрации придерживаться следующей схемы:

1. Общее собрание принимает решение о правах на землю общего пользования (совместная собственность, бессрочное постоянное пользование или аренда) и создает комиссию по подготовке материалов для закрепления садовых участков за членами товарищества.

2. Комиссия с привлечением по договору специализированной землеустроительной организации проводит инвентаризацию (обмер) земель товарищества, организует сбор заявлений от членов товарищества.

3. В своем заявлении садовод указывает фактический размер участка и площадь в квадратных метрах, наличие претензии к границам участка с землями общего пользования и соседями (согласно п. 9 Указа Президента РФ от 27.10.93 № 1767 (ред. от 24.12.93) "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" наличие спора является основанием для отказа в приватизации).

4. На заявлении комиссия дает заключение о наличии встречных претензий к садоводу по границам со стороны соседей и товарищества и свое предложение по урегулированию спора. Если спор таким путем урегулировать не удается, то он рассматривается в судебном порядке (п. 4 упомянутого Указа Президента № 1767).

5. Общее собрание (или правление) рассматривает подготовленные материалы, итоги инвентаризации земель и принимает решение о ходатайстве перед районным органом местного самоуправления о закреплении земель за товариществом (земли общего пользования) и за каждым садоводом в отдельности (садовый участок).

6. В случае расхождения фактического использования земель с проектом застройки в него вносятся уточнения, которые согласовываются с органами архитектуры и земельными комитетами.

7. Органы местного самоуправления вправе потребовать у товарищества протокол общего собрания, список садоводов, их заявления, паспортные данные, копию решения об отводе земель, копию устава, проект застройки территории с внесенными поправками и промерами границ с точностью до 0,1 метра.

8. Решение органа местного самоуправления принимается в месячный срок и является основанием для выдачи свидетельств, удостоверяющих право собственности на землю.

9. За регистрацию прав на землю взимается регистрационный сбор в размере установленного минимального размера оплаты труда. Особенности приватизации земельных участков регулируются ст. 217 ГК РФ, а также Законом РФ от 04.07.91 № 1541-1 (ред. от 28.03.98) "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", УказомПрезидента РФ от 24.12.93 № 2284 (ред. от 06.10.97) "О государственной программе приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ" и др.

3. Оборот земельных участков (ст. 29 - 31 Федерального закона)

Конституция РФ ст. 9 установила, что "земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности". Право граждан иметь в частной собственности землю гарантируется также ч. 1 ст. 36 Кон-титуции РФ "...граждане и их объединения вправе иметь в частнойобственности землю ".

Граждане могут иметь земельные участки на праве общей собственности с определением долей каждого из них (общая долевая собственность) или без определения долей (общая совместная собствеииость). Владение, пользование и распоряжение земельными участками, находящимися в общей совместной собственности, осуществляются по соглашению всех собственников, а при его отсутствии устанавливаются судом по иску любого из собственников. Участник общей долевой собственности имеет право на выдел свой доли, а участник общей совместной собственности - на определение и выдел доли.

Граждане могут продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взносов в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов.

Юридические лица имеют право заключать сделки, продавать, сдавать в аренду и сдавать в залог земельные участки, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ и кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.

Граждане и юридические лица в силу приобретательной давности имеют право пользования земельными участками из государственных или муниципальных земель, которыми они владели и пользовались непрерывно и открыто без юридического оформления раннее 01.01.91.

Реализация права продажи земельного участка осуществляется в соответствии с постановлением Правительства РФ от 30.05.93 № 503, которым утвержден Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков. Типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка утвержден Роскомземом 02.06.93 № 1-16/770.

В соответствии с упомянутым Порядком при совершении сделки купли-продажи земельного участка продавец или покупатель не вправе изменить его целевое назначение (это касается прежде всего земель сельскохозяйственного назначения), а также ограничить право проезда по участку, технического обслуживания или ремонта зданий и другие условия использования.

Согласно утвержденному постановлением Правительства РФ от 05.01.98 № 2 Порядку организации торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды, цена участка и условия оплаты определяются по договоренности сторон или по результатам конкурса или аукциона. К купчей прилагается план участка. Без прилагаемого к ней плана участка купчая регистрации не подлежит. При отсутствии плана участка он изготовляется за счет средств продавца или покупателя по соглашению между ними.

Пункт 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет, что государственная регистрация является единственным доказательством зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Налогообложение и взимание государственной пошлины при удостоверении договора купли-продажи земельного участка производится в соответствии с законодательством РФ и республик в составе РФ. В соответствии с Указом Президента РФ от 07.12.93 № 2118 "О налогообложении продажи земельных участков и других операций с землей" при совершении сделки купли-продажи граждане, продающие земельный участок, уплачивают налог в соответствии с Законом РФ от 07.12.91 № 1998-1 (ред. от 31.12.97) "О подоходном налоге с физических лиц".

Порядок залога земельного участка регулируется ст. 334 - 357 ГК РФ и п. 2 Указа Президента РФ от 27.10.93 № 1767 (ред. от 14.12.93) "О регулировании зеыельных отношений и развитии аграрной реформы в России".Действующий ЗК РФ не предусматривает права на обмен земельного участка, однако упомянутый п. 2 Указа № 1767 устанавливает: "Граждане и юридические лица имеют право обменивать... земельный участок". Пункт 5 того же Указа предоставляет право обмена собственнику доли (пая) земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. Порядок обмена земельного участка регулируется соответствующими положениями ч. II ГК РФ, поскольку российское законодательство относит земельный участок к недвижимому имуществу. На земельные участки могут распространяться гражданско-правовые нормы, регулирующие обмен имущества. В соответствии с ГК РФ обмен имущества, принадлежащего гражданам и юридическим лицам на праве собственности, производится по договору мены. В соответствии с положением ГК РФ к договору мены применяются статьи ГК РФ, регулирующие сделки купли-продажи, при этом обе стороны выступают в качестве продавцов cвоero имущества и покупателей того имущества, которое они получают по договору мены. Форма договора мены земельного участка не разработана. Однако при заключении договора возможно использование основных положений договора купли-продажи земельного участка и договоров мены имущества. Соответственно; договор должен быть заверен нотариально и зарегистрирован.

Общие положения о дарении регулируются ГК РФ, и в соответствии с ним процесс дарения сопровождается заключением договора, согласно которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает другой стороне (одаряемому) земельный участок в собственность. Договор дарения земельного участка должен быть оформлен письменно и зарегистрирован в государственном органе регистрации сделок с земельными участками.

III. Регистрация, реорганизация и ликвидация (ст. 17, 39 - 45 Федерального закона)

В гл. 3 ФЗ "О некоммерческих организациях" рассматриваются вопросы создания, реорганизации и ликвидации некоммерческих организаций и предусматриваются две возможности создания некоммерческих организаций в результате их учреждения и в результате реорганизации существующих некоммерческих организаций.

Статья 51 ГK PФ предусматривает, что порядок регистрации юридических лиц определяется федеральным законом о регистрации юридических лиц, но такой закон пока не принят. В настоящее время порядку государственной регистрации предприятий, а также основаниям отказа в регистрации посвящены ст. 34 и 35 Закона РСФСР от 25.12.90 № 445-1 (ред. от 30.11.94) "О предприятиях и предпринимательской деятельности", а также утвержденное Указом Президента РФ от 08.07.94 № 1482 Положение о государственной регистрации субъектов предпринимательской деятельности. Во многих субьектах Российской Федерации для регистрации юридических лиц создаются специальные регистрационные палаты.

При регистрации предприятия учредитель должен представить следующие документы: заявление учредителя; устав предприятия; решение о создании предприятия или договор учредителей; свидетельство об уплате государственной пошлины; документы, удостоверяющие права на земельные участки, либо документы о предварительном выборе земельного участка. Решение о регистрации предприятия должно быть принято не позднее чем в месячный срок с момента подачи предусмотренных документов. Юридическое лицо признается созданным с момента включения его в единый государственный реестр. Сведения о включении юридического лица в реестр, а равно об исключении из него должны быть опубликованы в установленном порядке. Под предприятием сегодня понимается исключительно коммерческая организация, но список документов для регистрации некоммерческой организации аналогичен приведенному.

Что касается реорганизации некоммерческой организации, то согласно ст. 16 ФЗ "О некоммерческих организациях" она может быть осуществлена в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования в порядке, предусмотренном ГК РФ и другими федеральными законами. Реорганизация может быть осуществлена добровольно по решению общего собрания членов. Объединение считается реорганизованным, за исключением реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц. При реорганизации в форме присоединения другого объединения первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного обьединения. При реорганизации составляется передаточный акт или разделительный баланс, утверждаемые общим собранием и представляемые вместе с учредительными документами для государственной регистрации нового объединения или для внесения изменений в учредительный документ существующего объединения.

При слиянии кооперативов права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшему объединению в соответствии с передаточным актом. В случае присоединения одного обьединения к другому к последнему переходят права и обязанности присоединенного объединения в соответствии с передаточным актом. При разделении объединения его права и обязанности переходят к вновь возникшим объединениям в соответствии с разделительным балансом. При выделении из состава объединения одного или нескольких объединений к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного объединения в соответствии с разделительным балансом.

Объединение может быть ликвидировано по решению общего собрания его членов вследствие признания его в судебном порядке банкротом. Основания для признания объединения банкротом либо для объявления им о своем банкротстве, а также порядок ликвидации устанавливаются ГК РФ, Федеральным законом от 08.01.98 № 6-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Общее собрание членов обьединения либо орган, принявший решение о его ликвидации, назначают ликвидационную комиссию по согласованию с органом, осуществляющим государственную регистрацию объединения, и устанавливают в соответствии с ГК РФ порядок и сроки его ликвидации.

IV. Организация работы некоммерческих объединений

1. Органы управления и контроля некоммерческих обьединений (ст. 20 - 26 Федерального закона)

В гл. 5 ФЗ "О некоммерческик организациях" рассматриваются вопросы управления некоммерческой организацией и определены вопросы, относящиеся к компетенции высшего органа управления некоммерческой организации (изменение устава, определение приоритетных направлений деятельности некоммерческой организации, участие в других организациях и т. д.), порядок принятия им решений. Важно отметить, что члены высшего органа управления не должны получать вознаграждения за возложенные на них функции. Исключение составляют компенсации расходов, непосредственно связанных с участием в работе высшего органа управления. Исполнительный орган некоммерческой организации, который может быть коллегиальным и (или) единоличным, осуществляет текущее руководство деятельностью некоммерческой организации и подотчетен высшему органу управления.

Федеральным законом предусмотрена структура управления, способствующая привлечению к этому процессу всех его членов. Высший орган управления - общее собрание членов. Оно вправе рассматривать и принимать решения по всем вопросам образования и деятельности кооператива. К исключительной компетенции общего собрания относятся утверждение устава, внесение изменений в него; определение основных направлений деятельности; прием в члены и исключение из их числа; установление размера членского взноса, размеров и порядка образования фондов, а также определение направлений их использования; образование и прекращение полномочий исполнительных органов, избрание ревизионной комиссии (ревизора), прекращение полномочий ее членов; утверждение годовых отчетов и бухгалтерских балансов, заключений ревизионной комиссии (ревизора), аудитора; принятие решений о реорганизации и ликвидации; создание и ликвидация представительств, утверждение положений о них; решение вопросов об участии в хозяйственных товариществах и обществах, а также о ero вступлении в ассоциации и ряд других вопросов, рассмотренных в ст. 20 Федерального закона. Уставом к исключительной компетенции общего собрания могут быть отнесены и другие вопросы.

Общее собрание членов правомочно принимать решения, если на нем присутствуют более 50 % общего числа членов. Решения принимаются простым большинством голосов, если иное не предусмотрено Уставом. Каждый член имеет один голос. Решения об изменении Устава, о реорганизации и о ликвидации объединения, об исключении его члена принимаются двумя третями голосов присутствующих на общем собрании членов.

Очередное общее собрание созывается правлением (председателем) и проводится не реже одного раза в год в сроки, установленные Уставом.

Внеочередное общее собрание созывается правлением (председателем) по собственной инициативе, требованию ревизионной комиссии (ревизора), а также по предложению органа местного самоуправления или по требованию не менее 20% общего числа членов кооператива.

Вопросы, отнесенные к исключительной компетенции общего собрания, не могут быть переданы для решения в исполнительные органы. Текущее руководство деятельностью осуществляют его исполнительные органы в соответствии со ст. 22 и 23 Федерального закона. Правление руководит его деятельностью в период между общими собраниями. В компетенцию правления входят вопросы, не отнесенные к исключительной компетенции общего собрания. Правление возглавляет председатель, который избирается общим собранием из числа его членов. Полномочия председателя определяются Уставом. Устав также устанавливает срок, на который избирается (утверждается) председатель, его право распоряжаться имуществом, условия оплаты его труда, ответственность за причиненные убытки, а также основания для освобождения его от должности. Уставом определяются вопросы, по которым решения принимает единолично председатель. В пределах полномочий, предоставленных Уставом, председатель действует от имени организации без доверенности, представляет организацию в органах государственной власти; органах местного самоуправления и организациях, распоряжается имуществом, заключает договоры и выдает доверенности, в том числе с правом передоверия, открывает счета объединения в банках и других кредитных организациях, осуществляет прием и увольнение наемных работников, издает приказы и распоряжения, обязательные для исполнения членами и наемными работниками. Исполнительные органы подотчетны общему собранию его членов.

Для контроля за финансово-хозяйственной деятельностью общее собрание избирает ревизионную комиссию в количестве не менее трех членов или ревизора. Ревизионная комиссия (ревизор) осуществляет проверку финансового состояния по итогам работы за финансовый год, проверку финансово-хозяйственной деятельности по поручению общего собрания или по требованию не менее 20 % членов, а также обязана осуществлять другие функции, предусмотренные п. 3 ст. 25 Федерального закона. Члены ревизионной комиссии (ревизор) вправе требовать от должностных лиц предоставления необходимых для проверки документов. Ревизионная комиссия (ревизор) представляет результаты своей проверки общему  собранию. Особым органом контроля за соблюдением законодательства обществом является общественный контроль (ст. 26 Федерального закона).

2. Ведение делопроизводства и бухгалтерскогоучета (ст. 27 Федерального закона)

В соответствии со ст. 27 Федерального закона протоколы общих собраний, заседаний правления и ревизионной комиссии, заверенные печатью и подписями ответственных лиц некоммерческого объединения, хранятся постоянно. По требованию членов объединения, органов государственной власти и местного управления и других заинтересованных организаций копии документов некоммерческого объединения и заверенные выписки из них могут предоставляться для ознакомления.

Во исполнение постановления Правительства РФ от 27.06.96 № 758 "О государственной поддержке садоводов, огородников и владельцев личных подсобных хозяйств" Минфин РФ письмом от 25.10.96 № 92 сообщил о том, что садоводческим товариществам рекомендуется вести бухгалтерский учет применительно к разработанной для малых предприятий простой форме бухгалтерского учета (книга (журнал) учета хозяйственных операций по форме № К-1), приведенной в указаниях по ведению бухгалтерского учета и отчетности и применению регистров бухгалтерского учета для малого предпринимательства, утвержденных Приказом Минфина РФ от 22.12.95 № 131. При этом следует иметь в виду, что садоводческие товарищества ведут бухгалтерский учет в соответствии с едиными методологическими основами и правилами бухгалтерского учета и отчетности в Российской Федерации. Планом счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности предприятий и Инструкцией по его применению, утвержденными Приказом Минфина CCCP от 01.11.91 № 56 (с учетоы изменений, внесенных Приказом Минфина РФ от 28.12.94 № 173).

На основании письма Минфина РФ от 25.10.96 № 92 "О ведении бухгалтерского учета и отчетности садоводческими товариществами" садоводческие товарищества представляют бухгалтерскую отчетность в составе бухгалтерского баланса (форма № 1} и отчета о финансовых результатах (форма № 2) только один раз в году. В соответствии с Законом РФ от 27.12.91 № 2116-1 (ред. от 28.06.97) "О налоге на прибыль предприятий и организаций" некоммерческие организации являются плательщиками налога на прибыль с сумм превышения доходов над расходами, полученных от предпринимательской деятельности.

Пунктом 2.12 Инструкции ГНС РФ от 10.08.95 № 37 "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на прибыль предприятий и организаций" предусмотрено, что целевые отчисления на содержание указанных организаций, поступившие от предприятий и граждан, членские, вступительные взносы налогообложению не подлежат. Учет доходов и расходов целевых средств, доходов и расходов от предпринимательской деятельности организации необходимо вести раздельно.

3. Плата за землю

Согласно Закону РФ от 11.09.91 № 1738-1 (ред. от 31.12.97) "О плате за землю" садоводческие товарищества являются плательщиками налога на землю.

Земельный налог (ЗН) устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади в расчете на год. Размер налога не зависит от результатов хозяйственной деятельности на земле, от местоположения участка и качества земли.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (АП). Размер, условия и сроки внесения АП устанавливаются договором в соответствии с Федеральным законом РФ от 09.08.94 № 22-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О плате за землю". АП может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры АП по видам использования земель и категориям арендаторов. АП за земли сельскохозяйственного назначения не должна превышать сумму ЗН на арендуемые участки. АП за землю может взиматься отдельно или в составе общей АП за все арендуемое имущество, когда кроме земли в аренду переданы строения, сооружения или другие ресурсы.

Садоводческие товарищества при наличии у них объектов налогообложения становятся плательщиками местных налогов и сборов, устанавливаемых местными органами власти в соответствии с Законом РФ от 27.12.91 № 2118-1 (ред. от 21.07.97) "Об основах налоговой системы в РФ".

Объектами обложения местными налогами могут быть доходы от предпринимательской деятельности, численность, фонд оплаты труда и т. д.

Однако местные органы власти вправе предоставить льготу данной категории плательщиков по всем местным налогам и сборам, зачисляемым в местный бюджет, путем принятия соответствующего решения о полном (или частичном) их освобождении от конкретного вида местного налога.

В соответствии с п. 5.3 Инструкции ГНС РФ от 08.06.95 № 33 (ред. от 21.07.97) "О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на имущество предприятий" садоводческие товарищества освобождены от уплаты налога на имущество. Согласно действующему законодательству предприятия и организации всех организационно-правовых форм (в том числе и некоммерческие организации, выступающие в роли работодателя) обязаны ежемесячно уплачивать взносы в социальные внебюджетные фонды.

4. Взаимодействие некоммерческих обьединений с государственными и местными органами власти (ст. 35 - 38 Федерального закона)

Деятельность общественных объединений как юридических лиц регламентируется гражданским законодательством. На работников аппаратов общественных объединений, работающих по найму, распространяется законодательство Российской Федерации о труде и социальном страховании.

Во всех случаях, когда отношения между общественными объединениями и государством регулируются правом, они не носят характера подчинения или субординации. Общественные объединения вправе участвовать в выработке решений органов государственной власти и органов местного самоуправления: представлять и защищать свои права, своих членов и участников, а также других граждан в органах государственной власти, органах местного самоуправления и общественных объединениях; вносить предложения в органы государственной власти и др. Важной гарантией прав общественных объединений является норма Закона, согласно которой они вправе осуществлять в полном объеме полномочия, предусмотренные Законом "Об общественных объединениях".

Помимо установленных общих правовых основ статуса общественных объединений, государство влияет на них и иными способами, Орган, регистрирующий общественные объединения, контролирует соответствие их деятельности уставным целям. Он может запрашивать у руководящих работников органов общественных объединений их распорядительные документы; направлять своих представителей для участия в проводимых общественным объединением мероприятиях; в установленных случаях может вынести руководящим органам объединений письменное предупреждение с указанием конкретных оснований вынесения предупреждения. Финансовые органы контролируют источники доходов общественных объединений, размеры получаемых ими средств и уплату налогов.

Глава 6 ФЗ "О некоммерческих организациях" регулирует вопросы экономической поддержки и контроля некоммерческих организаций со стороны государства, которые выражаются в следующем.

Во-первых, органы государственной власти и органы местного самоуправления могут самостоятельно создать некоммерческую организацию в форме государственного или муниципального учреждения.

Во-вторых, органы государственной власти и органы местного самоуправления могут оказывать некоммерческим организациям экономическую поддержку в различных формах (предоставление в соответствии с законодательством льгот по уплате налогов, сборов и платежей, размещение социальных заказов и пр.).

Чрезвычайно важным является установленный запрет на предоставление некоммерческим организациям льгот по уплате налогов в индивидуальном порядке, а также отдельным гражданам и юридическим лицам, оказывающим этим некоммерческим организациям материальную поддержку.

5. Проектирование, нормативы и порядок застройки территорий некоммерческих обьединений (ст. 32 - 34 Федерального закона)

После установления границ объединения в натуре и выдачи документа на земельный участок некоммерческое объединение приступает к застройке территории в соответствии с установленными земельным и градостроительным законодательством правилами землепользования и застройки.

V. Ответственность за нарушение законодательства о земле (ст. 46 - 51 Федерального закона)

1. Виды ответственности

В ст. 125 ЗК РФ предусмотрено, что за определенные земельные нарушения устанавливается уголовная или административная ответственность. Дисциплинарная ответственность применяется в соответствии с трудовым законодательством. Земельным законодательством предусмотрена специальная земельно-правовая ответственность (например, по ЗК РФ лишение права землепользования, изъятие земельного участка).

Порядок наложения и взыскания штрафов установлен ЗК РФ и Кодексом РСФСР об административных правонарушениях. Местные органы Роскомзема, органы санитарного и архитектурного надзора являются полномочными органами, налагающими штрафы за земельные правонарушения, в соответствии с Положением о государственном контроле за использованием и охраной земель, утвержденным постановлением Правительства РФ 23.12.93 (ред. от 12 03.96). Инспектор составляет акт и протокол о нарушении. Акт составляется при участии народных депутатов, землеустроителей и других специалистов и с участием нарушителя. Акт подписывается всеми участниками. Полномочный орган (инспектор) рассматривает материалы о наложении штрафа в установленном порядке в установленные сроки - от 5 до 15 дней. Штраф взыскивается в бесспорном порядке, решение может быть обжаловано в суд. Штрафы взыскиваются путем удержания из заработка или же путем списания со счета предприятия-нарушителя в банке.

Субъекты Федерации могут устанавливать и самостоятельно решать вопросы об административной ответственности за земельные правонарушения, ограничиться теми, которые указаны ЗК РФ, или добавить новые правонарушения. Это право субъектов РФ.

2. Виды нарушений

А. Порча земли - наказуема как в административном порядке (ст. 125 ЗК РФ), так и в уголовном (ст. 254 УК РФ).

Б. Самовольное занятие земельных участков. Любой самовольный захват земельного участка любым лицом, юридическим или физическим, есть нарушение установленного земельного распорядка.

В. Захламление земель. Территория участка заполнена отходами производства, кирпичом, цементом, стройматериалами и т. д., в результате чего участок невозможно использовать по назначению, рационально.

Г. Уничтожение межевых знаков. Межевые знаки устанавливаются на границах землепользования в натуре для отграничения земель одних землепользователей от других. Знаки создают условия для устойчивости прав землепользования, границ землепользования. Уничтожение их ведет к нарушению прав землепользователей. В результате этого нарушения размер участка у одного землепользователя может уменьшиться, а у другого - увеличиться. По существу, это нарушение может граничить с самовольным захватом земли.

Д. Искажение сведений о состоянии и использовании земель. В соответствии с ЗК РФ каждый землепользователь по требованию земельных органов и должностных лиц обязан давать правдивую информацию о количестве и качестве земель, их состоянии. Это необходимо, в частности, для выделения земель крестьянским (фермерским) хозяйствам, предоставления во владение и пользование и так далее.

Е. Нарушение сроков рассмотрения заявлений (ходатайств) граждан о предоставлении земельных участков и сокрытие информации о наличии свободного земельного фонда. По существу, здесь объединены два самостоятельных правонарушения: нарушение сроков и сокрытие информации. Причем они касаются выделения участка из земель запаса и из земель колхоза или совхоза (другой организации) при выходе их работников и образовании самостоятельного хозяйства. В первом случае срок рассмотрения заявления (ходатайства) не более двух месяцев, а во втором случае - месячный срок.

Ж. Сокрытие информации о свободном земельном фонде также серьезное нарушение, ибо оно ведет к неправильному решению вопросов, нарушению прав граждан, желанию соответствующих лиц скрыть сведения о наличии земель.

3. Возмещение убытков

В ст. 126 ЗК РФ сказано, что предприятия, организации, учреждения и граждане обязаны возместить вред, причиненный ими в результате нарушения земельного законодательства.

Нарушителями могут быть и юридические лица, и граждане.

Имущественная ответственность заключается в том, что лицо, виновное в нанесении ущерба, возмещает причиненные убытки, то есть претерпевает неблагоприятные имущественные последствия для себя и восстанавливает имущественные права и законные имущественные интересы потерпевшего.

Для подсчета размера ущерба имуществу создается комиссия в составе инспекторов земельных комитетов или органов охраны окружающей природной среды с участием специалистов, а в некоторых случаях проводится экспертиза.

Прежде всего виновное лицо может добровольно возместить ущерб в натуре. Оно обязано привести земли в пригодное для их использования состояние. Оно вправе добровольно выплатить сумму ущерба. В случае же гражданского спора этот спор решается народным судом (с участием граждан) или арбитражным судом (между организациями и предприятиями}.

При выявлении нарушений на виновных граждан или юридических лиц специально уполномоченными органами государственной  власти по контролю за использованием и охраной земель налагается штраф в соответствии с ЗК РФ. Одновременно с наложением штрафа выносится предупреждение об устранении в срок до трех месяцев допущенных нарушений. При невнесении платежей за землю органы государственной налоговой службы выносят предупреждение и сообщают соответствующему комитету по земельным ресурсам и землеустройству о принятых мерах.

В случае неустранения нарушений специально уполномоченные органы государственной власти по контролю за использованием и охраной земель, выявившие нарушения, вносят в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, предоставившие земельный участок, представление о прекращении прав на этот земельный участок. Прекращение прав на земельный участок не освобождает виновных лиц от возмещения причиненного ущерба.

Прекращение права собственности на земельный участок происходит в порядке выкупа, за исключением случаев реквизиции или конфискации. Выплата выкупных цен может производиться в рассрочку. Сведения о выкупных ценах подлежат опубликованию.Постановлением Правительства РФ от 28.01.93 № 77 (ред. от01.07.96) утверждено Положение о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства.

Убытки, причиненные пользователям земли изъятием или временным занятием их земельных участков для государственных и общественных нужд, а также, ограничением прав пользователей земли, подлежат возмещению в полном объеме (кроме случаев установления охранных зон или округов санитарной охраны вокруг земель природоохранного, природно-заповедного и оздоровительного назначения). При ухудшении качества их земель в результате влияния, вызванного деятельностью предприятий, учреждений, организаций и граждан, убытки возмещаются также в полном объеме.

Упущенная выгода является частью убытков пользователей земли, причиненных изъятием или временным занятием земельных участков. Убытки в виде упущенной выгоды вызываются прекращением получения ежегодного дохода пользователями земли с изымаемых земель в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства.

Возмещение упущенной выгоды производится предприятиями, учреждениями и организациями, которым отведены изымаемые земельные участки, в размере единовременной выплаты, равной доходу, теряемому в течение периода восстановления нарушенного производства.

Для определения размера потерь используются планово-картографические материалы, данные почвенных обследований, земельного кадастра и мониторинга земель.

Статья 126 ЗК РФ предусматривает возмещение убытков и вреда, причиненных нарушением земельного законодательства. Так, самовольно занятые земельные участки возвращаются по их принадлежности без возмещения затрат, произведенных за время незаконного пользования.

Приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении или самовольном занятии, сносе строений при самовольном занятии или самовольном строительстве, а также восстановление уничтоженных межевых знаков производятся.предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами, виновными в указанных нарушениях, либо за их счет.

Земельное законодательство занимает совершенно четкую позицию в отношении гражданских прав землепользователей. Законодательные акты, регулирующие порядок изъятия и отвода земель, предусматривают возмещение землепользователям убытков, причиненных этим изъятием. Причем обязательства по возмещению убытков возложены Законом на те учреждения и организации, которым отводятся земельные участки. Все споры, связанные с возникновением указанных убытков, носят гражданский характер и подлежат рассмотрению в судебном или арбитражном порядке, ибо объектом этих споров являются не земельные, а гражданские права землепользователей, нарушение которых лишь связано с нарушением земельного права.

К гражданско-правовым спорам относятся также споры, связанные с определением размеров возмещения. В некоторых случаях происходит совмещение гражданского и земельного споров в одном. В этом споре гражданин, у которого изымается земельный участок, является субъектом двух правоотношений. С одной стороны, он субъект земельных правоотношений, так как сносимое строение возведено на земле, предоставленной ему в пользование, с другой стороны, он выступает как собственник данного строения и плодово-ягодных насаждений, находящихся на его земельном участке. Поэтому в подобных случаях возникают как  споры, связанные с гражданско-правовыми последствиями этого изъятия, то есть споры об оценке сносимых строений и сооружений, так и, связанные с предоставлением новой площади,  споры по поводу отказа соответствующих органов от возмещения ущерба.

В соответствии со ст. 133 ЗК РФ споры, связанные с землей, рассматриваются по заявлению одной из сторон специальными комиссиями, организуемыми при органах местных администраций из должностных лиц соответствующего комитета по земле и землеустройству, органов архитектуры, органов санэпиднадзора, органов противопожарной инспекции, иных лиц. Заявление должно быть достаточно мотивировано, а выраженные в нем требования подтверждены соответствующей документацией. Представляется, что данное требование является обоснованным и практически необходимым. Общий принцип рассмотрения жалоб государственными органами заключается в том, что нельзя пересылать на рассмотрение заявление в тот орган или тому должностному лицу, на которое поступила жалоба. Большое внимание в ЗК РФ уделено вопросам подготовки материалов по разрешению земельных споров. Обычно такая процедура возлагается на землеустроительные органы, ибо их сотрудники инженеры-землеустроители обладают наиболее точными сведениями о положении дел в землепользовании и необходимой квалификацией для подготовки требуемых документов.

Землеустроительные органы, получая указания о подготовке материалов к рассмотрению земельного спора, как правило, не ограничиваются только сбором письменных документов, а высылают на места своих работников для установления факта нарушения права землепользования, о чем в ряде случаев составляются соответствующие документы, акты, которые подписываются спорящими сторонами и землеустроителем.

Решение вышестоящего органа, вынесенное по жалобе на решение нижестоящего, является окончательным. Представляется, что основанием для пересмотра решения по земельному спору является не только жалоба участника спора. Исходя из ст. 10 Федерального закона № 2201-1 (ред. от 17.11.95) "О Прокуратуре РФ" пересмотр таких решений может иметь место и в порядке осуществления надзора органами прокуратуры за соблюдением законности. Правовые последствия этого пересмотра решения аналогичны правовым последствиям при пересмотре решения о жалобах.

Если произошло злостное уклонение должностных лиц от исполнения решений по спорам, это следует ставить вопрос перед соответствующими министерствами и ведомствами, а также перед руководителями предприятий, организаций и учреждений о привлечении в установленном порядке к ответственности этих лиц, как виновных в нарушении земельного законодательства. Существуют определенные ситуации, при которых определенная часть  земельных споров подлежит разрешению не в администрагивном, а в судебном порядке. На это обстоятельство прямо указывает ряд норм действующего законодательства.

Наиболее распространены следующие исковые требования:

а) требования о признании неправомерным отказа местной администрации в предоставлении земельного участка;

б) жалобы на отказ в регистрации и выдаче соответствующей администрацией государственных актов, удостоверяющих право собственности на землю, а также на отказ в регистрации заключенного договора аренды земли;

в) требования о признании неправомерным прекращения местной администрацией права собственности на землю и пользования земельными участками и их аренды;

г) жалобы собственников земельных участков и землепользователей на решение местной администрации о предварительном согласовании места размещения обьекта, для строительства которого необходимо изъятие земельного участка для государственных и общественных нужд;

д) жалобы собственников земли, арендаторов о признании недействительными актов, изданных государственными или иными органами не в соответствии с их компетенцией либо с нарушением требований законодательства;

е) требования о признании преимущественного права наследования земельного участка после смерти главы хозяйства, а также о преимущественном праве наследования земельного участка.

В. Десятников, юрист

Обращайтесь в «ДВВ клуб».                      НАЧАЛО