Регистрация прав на объекты недвижимого имущества, сделок с недвижимым имуществом, ограничений (обременений) прав

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступивший в силу 31 января  1998 г., предоставил гражданам и юридическим лицам возможность выбора – заключать сделки с недвижимостью, как в нотариальной форме, так и в предусмотренной Гражданским кодексом Российской Федерации простой письменной форме. Обязательная нотариальная форма сохранена только для некоторых договоров.

Подготовка проектов договоров требует юридической квалификации, знания основных положений обязательственного права, особенностей правового режима недвижимого имущества, ряда положений жилищного, семейного и корпоративного законодательства. Необходимо также знать и особенности правого регулирования деятельности учреждений юстиции по государственной регистрации прав, а также самой процедуры государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним во многом отлична от привычной регистрации в виде учета правоустанавливающих документов на недвижимость. Предусмотренная законом процедура регистрации при отчуждении недвижимости значительно расширяет возможности выбора сторонами способов оплаты и передачи имущества.

В настоящее время учреждениями юстиции ведется Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В нем осуществляются как регистрация прав на недвижимое имущество, так и регистрация сделок с недвижимостью, а также регистрация ограничений (обременений) прав. Кроме того, учреждения юстиции выдают содержащуюся в Едином реестре информацию о зарегистрированных правах и сделках.

     Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» имеет важнейшую особенность - отменено обязательное нотариальное удостоверение совершаемых гражданами сделок с недвижимостью жилого назначения: квартирами, комнатами, жилыми домами, дачами, а также с земельными участками. После вступления в действие 1 января 1996 г. ч. II Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в тексте – ГК РФ) не требуется обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью нежилого назначения: гаражами, садовыми домиками, хозяйственными строениями, иными зданиями, помещениями и сооружениями нежилого назначения независимо от того, кто их заключает – граждане или организации.

     Нотариус удостоверяет сделки, для которых законодательством установлена обязательная нотариальная форма, а также другие сделки по желанию сторон. Следовательно, обращение к нотариусу – это право граждан и организаций, но не обязанность, которая вследствие высоких взимаемых государственных пошлин и тарифов становится все более обременительной.

      Тексты договоров. могут быть подготовлены самими гражданами как самостоятельно, так и с помощью квалифицированной юридической консультации. Договор должен соответствовать требованиям законодательства, и к нему должны быть приложены необходимые документы.

Заключение договоров в простой письменной форме избавляет граждан от желания занизить цену недвижимости с целью «сэкономить» на уплате нотариальной пошлины или тарифа. Указание реальной цены договора является действенной гарантией возврата всей фактически уплаченной суммы покупателю, если впоследствии сделка будет расторгнута или признана недействительной. В любом случае обязательной является лишь государственная регистрация – юридический акт признания и подтверждения государством заключаемых сделок и приобретаемых прав, при этом зарегистрированное право или сделка могут быть оспорены только в суде.

Устанавливаются два вида регистрации: регистрация прав и регистрация сделок, причем регистрации подлежат не все права на недвижимость и не все сделки с нею. В учреждениях юстиции производится регистрация не объектов недвижимости (учет и регистрацию жилого фонда продолжают осуществлять организации БТИ, а земельных участков – земельные комитеты), не документов на недвижимость, не физических и юридических лиц, которые приобрели недвижимость, а именно прав на недвижимость и сделок с ней.